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亿城股份:高毛利产品提升利润,应对调控自有对策

发布时间:2011-08-19    研究机构:中信建投证券

简评

报告期内结算项目高毛利,拉动利润同比大幅增长:北京亿城西山华府是2011年上半年公司的主要结算项目,结算金额为6.14亿元,占公司营业收入的86%。西山华府是公司教育地产的成名之作,在小区内引入知名学府人大附中,通过教育与地产的有效结合,提高了产品附加值,房价上涨较快。与去年同期主要结算项目苏州亿城新天地二期25%左右的毛利率比较,西山华府的毛利率高达53%。尽管本期公司的营业收入同比下降,但结算项目的高毛利率拉动了本期利润的高增长,增幅为59.83%。

公司2011年业绩的增长主要看北京西山公馆的销售:从预收款情况看,2011年的主要结算项目是北京亿城西山华府(金额约6.16亿元,上半年已结算)、苏州亿城新天地三期(结算金额约7.38亿元,预计三季度可结算)和北京西山公馆项目。由于申领预售证原因,北京西山公馆的开盘时间比原计划延后一年,直到2011年6月才开盘。由于西山公馆开盘后前三个月主要面对园区内企业职工销售,因此开盘至今仅完成合同销售金额2亿多元。据了解,西山公馆的蓄客情况良好,公司计划今年的销售额为15亿元。西山公馆位置较好,定位符合首次置业和改善置业需求, 且周围教育资源丰富,随着公司后期营销力度的加大,预计能取得较好的销售成绩。而且,无论是西山华府、亿城新天地三期, 还是西山公馆,毛利率都较高,其中西山华府和西山公馆的毛利率能达到50%,亿城新天地三期的毛利率超过40%。2010年公司房地产项目的结算毛利率高达48.16%,2011年的毛利率有望与去年持平。

布局二三线城市、加快周转,应对调控自有对策:为应对严厉调控,改变公司过于依赖北京市场和个别明星项目的结构缺陷,公司转型向二三线城市进军,报告期内公司在北京、天津、苏州、秦皇岛、大连等地广泛布局。公司在北京地区外的经营策略为多做中小盘、加快去化速度,如在苏州新拍的高新区34号地,胥口62号地均为中小体量的地。中小盘项目可在保证整体销售量的情况下增加可售项目,加快销售回款速度。

拿地步伐加快,新增大量土地储备,保证未来开工量:上半年公司已在苏州和大连拍到三块地:在苏州获取一块住宅用地胥口62号地和一块商业用地高新区34号地,新增土地储备约12.6万平方米;获得大连山东路地块,新增土地储备达41.89万平方米。另外,公司在唐山一级土地开发项目的土地将于8月挂牌拍卖,公司若竞拍成功会为公司增加50.6万方土地储备;充足的土地储备可保证公司未来两年的新开工数量,也为公司转向二三线城市做好战略准备。

公司资金状况良好,暂无偿债压力:截至2011年6月底,公司资产负债率资产负债率63.31%,有息负债率52.92%,帐上现金10.63亿元,短期借款和一年内到期非流动负债6.2亿元,公司无短期偿债压力,负债水平与行业平均水平相当。目前,公司正计划将各地未抵押的项目--北京青龙湖项目、天津红桥广场项目和苏州胥口62号地等打包后统一向银行总行申请贷款,以替换早期的信托资金,降低财务费用。

盈利预测和投资建议:按照下表的结算进度(天津红桥广场项目暂按50%权益,苏州市吴中区胥口62号项目暂按65%权益计算),预计公司2011年-2013年每股收益分别为0.47元、0.72元和1.05元,同比增长2.77%、53.50%、44.65%。目前公司股价仅4元,对应2011-2013年的PE分别为8.51倍、5.56倍、3.8倍。由于西山公馆销售的原因,2011年是公司业绩增长的瓶颈,随着2011年北京区域外项目的销售力度加大,预计2012年起公司的业绩有望实现高增长。目前公司的绝对和相对股价较低,且公司4元的股价相对7.25元的RNAV折价40%以上。公司是一个市场化运行良好的公司,目前并无偿债压力,维持增持评级。

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