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海航投资2020年半年度董事会经营评述

发布时间:2020-08-30 16:58    来源媒体:同花顺

海航投资(000616)(000616)2020年半年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

2020年上半年,新冠肺炎疫情蔓延导致全球经济受到严重冲击,国内外环境错综复杂。尽管疫情仍在蔓延,但主要国家已相继重启经济,全球经济初现企稳迹象。美国经济缓慢复苏,美联储致力使用全方位工具促进经济增长;欧洲经济景气度随封锁管控放松而触底反弹,通胀低位徘徊,英央行和欧央行双双扩表;日本经济停止恶化,部分数据出现改善迹象,但经济复苏前景仍不乐观;新兴经济体经济严重受创,货币政策大幅宽松。展望下半年,经济前景不确定性犹存,复苏之路仍面临困难。

上半年我国经济运行先降后升、稳步复苏。二季度GDP同比上涨3.2%,比一季度高10个百分点,彰显出韧性和潜力。从供给端看,工业生产和服务业生产双双反弹,但前者修复幅度明显快于后者。从需求端看,三驾马车动力稍显不足。从物价看,CPI呈现前高后低、高位回落态势,工业领域陷入持续通缩,6月有所好转。从就业看,全国城镇调查失业率连续两个月小幅下降。从金融环境看,信贷社融处历史同期高位,宽信用成效显著。从金融市场看,人民币汇率整体贬值,债券市场收益率先降后升。上半年,为应对疫情冲击,我国采取了财税方面的支持、金融方面的支持以及全面强化就业优先政策,这些政策目前已经见到成效。这为下半年更好地应对疫情冲击积累了经验,同时进一步坚定了我们的信心。

7月30日召开的政治局会议再次重申“房住不炒”的房地产调控基调。会议指出,要积极扩大有效投资,实施老旧小区改造。同时,会议再次重申“房住不炒”定位,明确要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位,促进房地产市场平稳健康发展。预计地方政府在坚持总基调不变的情况下进行“因城施策”,分别从供给端和需求端密集出台措施稳定预期、提振合理自住需求,缓解企业资金压力。未来地方土地供应力度加大、户籍制度进一步松绑、老城区改造及棚户改造将对房地产投资和销售提供支撑,但疫情对居民购房和房企资金的冲击在未来仍将持续一段时间。

报告期内公司实现营业收入3,037万元,同比降低-70.28%;实现归属于上市公司股东的净利润-3,018.44万元。净利润较上年同期下降的主要原因为:本报告期受疫情影响,对公司养老服务、房地产销售等业务均造成了一定的暂时性影响,天津亿城堂庭项目LOFT公寓销售已近尾盘也是导致业绩变动的主要原因。

1.房地产业务

报告期内,公司主要营业收入仍为房地产业务。公司体内存量房地产项目主要为天津亿城堂庭项目。

报告期内,截至2020年6月30日,北京星彩完成LOFT项目13套房屋的签约销售工作,完成签约销售金额11,127,604元。截至2020年6月30日,北京星彩共完成LOFT项目502套房屋的签约销售工作,该项目累计签约额458,235,484元,公司收到来自该项目441,485,484元回款。

根据目前销售进展情况,公司积极采取各种措施减少本次新冠疫情对销售工作的影响,以尽快完成全部天津亿城堂庭项目LOFT公寓销售。

2.基金管理与投资业务

(1)曼哈顿34街REITs项目

根据铁狮门提供的2020年一季度报告,曼哈顿34街REITs项目工程方面,垂直施工在持续进行中,项目钢架已搭建至31层,混凝土浇筑超过了22层,并在部分区域开始进行幕墙安装,计划于2022年三季度完工;租赁方面,项目已完成预租赁面积约150万平方英尺,占总可租赁面积的52%。根据目前铁狮门提供的最新信息,该项目已复工。

基于对曼哈顿34街REITs项目的了解及审慎评估,公司拟以108,946.41万元收购公司股东海航投资控股有限公司(以下简称“海投控股”)所持境内合伙企业恒兴聚源59%基金份额。具体内容请详见公司于2020年8月6披露的《关于公司收购海南恒兴聚源股权投资基金合伙企业(有限合伙)基金份额暨关联交易的公告》。

2020年8月21日,公司召开2020年第一次临时股东大会,表决通过了《关于公司收购海南恒兴聚源股权投资基金合伙企业(有限合伙)基金份额暨关联交易的议案》。截至本公告披露日,公司已向交易对方支付收购恒兴聚源59%基金份额的全部交易款项,工商变更目前正在办理中。

此次交易完成后,上市公司将借助海南自贸港及不动产投资信托基金(REITs)的政策红利,立足海南自贸港,打造海南自贸港REITs平台,恒兴聚源作为海南岛内运营主体公司,合并报表后,将有助于上市公司更好优化资产结构,激活投融资效率,实现商业模式闭环和良性循环发展。

(2)纽约梅西百货REITs项目

根据铁狮门方提供的2019年第四季度运营报告显示,因租户装修需要,预计将在2021年第三季度完成主要部分的装修工作,同时要求我方(海投一号)额外追加部分租户装修补贴及租赁中介费等费用,总计逾2000万美元。该项目于2020年1月31日与WhittleSchool&Studio完成整租合同签署,根据沟通,铁狮门更加倾向于在物业稳定运营后持有一定时期再行出售,后续将综合考虑市场条件,以最大程度地创造价值为目标,而采取不同的策略。在接到HNAHoldings422Fulton(GP)LPandHNAHoldings422FultonLP)的通知后,针对以上情况,公司明确回复不同意追加费用,其后HNAHoldings422Fulton(GP)LPandHNAHoldings422FultonLP)就相关事项要求铁狮门就项目退出时间延后、额外出资的合法性等问题做出合理解释,并明确告知铁狮门其不同意任何追加投资,但未收到明确答复。目前双方仍在答辩阶段,暂未涉及违约金事项,后续公司将积极跟进相关进展情况,并及时披露相关事项进展。

为进一步保护纽约梅西百货REITs项目权益,HNAHoldings422Fulton(GP)LPandHNAHoldings422FultonLP)已聘请了海外律师团队拟法律途径解决该问题,并向铁狮门方发送诉状,目前铁狮门方已提交诉讼答辩状,后续公司将根据要求做好信息披露工作。

具体项目施工方面,根据纽约梅西百货REITs项目2020年一季度运营报告,项目与办公室改建相关的主要建设活动已基本完成,施工升降机已拆除,幕墙遗漏补缺的工作已开始,并已拆除施工棚为在装卸区和建筑物入口进行的街道作业做准备。

综上所述,目前纽约梅西百货REITs项目已签署整租协议,WhittleSchool租户以信用证形式支付项目4300万美元的担保金。根据目前的情况评估,我们认为该项目不存在重大经营风险。公司将与合作方持续与铁狮门保持沟通,推进项目进度,确保公司在该项目的投资及收益。

(3)对外投资成为大连众城有限合伙人

公司于2019年12月18日召开第八届董事会第十五次会议,审议通过了通过子公司大连飞越文化产业发展合伙企业(有限合伙)以现金出资10亿元的方式成为大连众城文化产业发展合伙企业(有限合伙)的有限合伙人的议案,在大连众城的合伙份额占99.989%。上市公司旗下大连飞越入伙大连众城后,大连众城将进一步增资天津格致创业科技有限公司,增资完成后大连众城持有天津格致49.21%股份。公司本次以自有资金投资合伙企业,是基于公司产业结构升级的发展需求,而采取的探索升级产业的举措,有利于公司稳健提升可持续发展能力。截至本公告披露日,大连众城的工商变更已完成。

3.养老业务

报告期内,公司继续通过全资子公司北京养正稳步推进养老机构品牌建设拓展工作。公司立足于养老机构运营等业务方向,以位于北京石景山核心区的和悦家国际颐养社区为基础,持续提升运营管理水平和服务品质作为工作重点方向,始终秉承“关怀、尊重、专业和真诚”的服务理念,通过构建“养、乐、食、居”四大服务特色,为中国老龄人群打造最具代表性、最具成长性的品质生活样本。

和悦家国际颐养社区项目位于美丽舒适的北京市石景山区,地处闹中取静的北京CRD休闲娱乐中心区,以总建筑面积4万平米,公共设施及配套1万平米,客房302间,床位403张之规模,面向城市中高端老龄客群,提供自理、介助、介护、康复在内的全套专业养老服务。目前项目已获得北京市石景山区市场监督管理局授予和悦家餐饮“3星A级”安全量化等级牌,并荣获“北京市健康食堂”称号,北京市民政局、北京市养老行业协会颁发的北京市养老机构二星等级,首批石景山区长期护理保险定点服务机构。

因疫情原因,自2020年1月27日起,根据北京市民政部门要求,和悦家国际颐养社区严格执行封闭管理。经过连续奋战,截至目前,对院内全部老人及员工进行核酸检测,结果均为阴性。

截至2020年6月30日,和悦家国际颐养社区入住人数273,入住率77.48%。2020年,和悦家品牌以良好的服务和市场口碑,保持了社区的高入住率,成为北京区域城市中高端养老机构的代表性和标杆性品牌。

2020年1月10日,海航和悦家获得由昱言养老颁发的“2019年度中国养老行业影响力品牌”。

和悦家国际颐养社区项目目前已获评二星级,后续北京养正将继续以星级评定为基础,上线管理系统、建立标准化体系,不断提高品牌知名度和影响力。北京养正已启动标准化体系建设,通过对硬件、软件标准的制定与实施,以及对标准原则和方法的运用,把各个工作环节和流程固定下来,实现每项工作都有章可循、有章可依,使养老的管理和服务实现规范化和可持续化,最大限度的保障工作质量和效率。

4.其他业务

公司于2017年12月22日召开第七届董事会第三十七次会议,会议审议通过了大连山东路项目退出的事项。截至目前,交易对方已根据协议约定支付首付款1.5亿元人民币及第二笔付款1.457亿元人民币。按照协议约定第三笔款项1亿元(其中溢价3000万元,土地出让保证金7000万元)应于2018年12月31日前支付,但交易对方未按照协议约定时间支付对应款项,目前公司仍在跟进交易对方支付协议约定款项的相关事宜。

我司法务部门根据《大连山东路项目合作协议之终止协议(23号宗地)》的约定,分别于2018年12月、2019年4月向付款方的担保方大连育龙中小企业发展基金管理有限公司发出《付款提示函》、《承担保证责任通知书》。截止公司2020年半年度报告披露日,第三笔款项交易对方共向公司支付了700万元款项,截至目前出让保证金本金尚有6300万元未付。截止2020年6月30日公司应收债权9300万元,其中债权本金6300万元,溢价3000万元。由于溢价3000万元未来能否收到不确定,因此账面暂未确认营业外收入及债权。

我司后续将继续向付款方、担保方发出催款通知,加大催款力度。截止2020年6月30日,公司享有转让土地出让保证金本金债权6300万元,基于对方尚有付款义务和意愿,公司根据账龄分析法计提此应收款项坏账准备。

新增土地储备项目

累计土地储备情况

主要项目开发情况

主要项目销售情况

主要项目出租情况

土地一级开发情况

□适用√不适用

融资途径

发展战略和未来一年经营计划

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

□适用√不适用

董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)

□适用√不适用二、公司面临的风险和应对措施 1、宏观经济及政策风险 公司所属房地产行业受国家政策、信贷政策以及新冠疫情等多方面政策因素影响较大,受市场环境、供需情况的市场制约较多。中央在坚持“房住不炒”的总基调下,聚焦房地产金融风险,不将房地产作为短期刺激经济的手段,地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。公司将根据政策趋势加强研究,适应宏观调控政策的变化,及时把握市场格局变化,积极应对市场调整。 2、财务风险 房地产及养老项目的开发周期长,资金需求量大,财务成本高,公司可能面临现金流量不足和资金周转困难的风险。对此,公司将加强公司内部各项目资金统筹规划;公司内部实行全面预算管理,实现全员全过程对资金使用的有效控制;公司将继续利用公司品牌优势和良好信誉,努力拓展各种筹资渠道,多方式筹集资金,以提高公司抗风险能力。 3、汇率风险 2020年,在中美经贸摩擦的背景下,人民币汇率双向波动幅度持续加大。新冠肺炎疫情冲击对全球金融市场带来了较大的不确定性,但不改中国经济长期向好的发展态势,国际收支顺差将保持稳定,人民币汇率短期将随疫情形势变化波动。 人民币汇率双向波动幅度持续加大将可能造成人民币较大幅度贬值,为公司海外不动产项目带来了不确定性。为防范中长期汇率变动风险,公司将加强对现有铁狮门项目的管理,尽力减少汇率变动对公司的影响。 4、地产项目去库存化风险 突如其来的新冠肺炎疫情对房地产市场造成明显冲击,公司天津亿城堂庭项目LOFT公寓项目的销售也受到了较大影响,未来的销售情况存在持续受到新冠肺炎疫情的风险。 各地区各部门及时出台了一系列政策措施,保障房地产市场持续平稳健康发展,若疫情按当前防控进展不出现反复,线下售楼已基本恢复,疫情的负面影响逐步消失,行业已基本回归供求基本面。 公司将根据当地政府对于疫情防控的政策要求,综合防控进展,与合作方稳定推进项目的销售工作。 5、疫情防控风险 2020年初突发的新冠肺炎疫情正在对国内乃至全球市场造成巨大影响,为全球金融市场及实体经济发展带来巨大的不确定性。疫情爆发后,公司和悦家国际颐养社区第一时间成立由第一负责人为组长、各部门主任为组员的专项工作组,负责院内感染管理工作的组织、相关制度的制定、落实,建立健全工作方案和应急预案,组织实时监测和防护,严格落实新型冠状病毒感染的肺炎疫情监测报告、应急响应和处置等工作,并协调物资、人员及紧急事件处置。公司完成了疫情防控的各项工作,并取得了阶段性胜利。 截至目前,对院内399名老人及员工进行核酸检测,结果均为阴性。根据北京市民政局7月20日第19号通知,北京养正执行以下几点防控措施: 执行常态化疫情防控措施:放宽家属探视流程;调整老人入院管理流程;调整员工返院及新员工入职管理流程;恢复老人能力评估等工作;按照疾控要求正确使用空调。 继续坚持封闭管理相关规定:进院人员健康申报;核酸检测“应检尽检”;进院人员佩戴口罩;加强外来物品管理;老人非必要不外出。 2020年1月10日,海航和悦家获得由昱言养老颁发的“2019年度中国养老行业影响力品牌”。三、核心竞争力分析 ㈠明确战略发展规划 根据市场环境的变化,公司积极调整未来战略发展规划,紧跟国家政策导向,结合自身优势,布局资本市场。目前,公司已基本剥离房地产开发业务,向基金管理、资产管理、养老产业方向转型,并取得初步成绩。 2020年4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合印发了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。这是我国首次在基础设施领域探索推出标准化、权益型REITs产品,标志着境内基础设施公募REITs试点正式起步,是用改革办法创新基础设施投融资机制的一次积极的、有益的实践。 2020年6月1日,中共中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》(下称《总体方案》),方案中立足支持海南自贸港贸易投资自由便利,提及多项与金融、投融资相关政策,其中涉及: ⒈扩大金融业对内对外开放。率先在海南自由贸易港落实金融业扩大开放政策。 ⒉加快金融改革创新。支持住房租赁金融业务创新和规范发展,支持发展房地产投资信托基金(REITs)。 ⒊创新科技金融政策、产品和工具。支持金融机构立足海南旅游业、现代服务业、高新技术产业等重点产业发展需要,创新金融产品,提升服务质效。 公司全资子公司亿城投资基金管理(北京)有限公司取得私募基金管理牌照,并拥有行内优秀的管理团队,是国内开展类REITs业务的先行者。经多年积累,公司在境内类REITs与境外REITs已取得丰富的成功经验,与多家境内外金融机构有着良好的合作关系。公司于2015年成功发行上海证券交易所第一单、资本市场第三单类REITs产品——上海浦发大厦资产支持专项计划;与相关机构合作,于2016年成功发行北京海航实业大厦资产支持专项计划,并均实现成功市场化退出;于2017年曾试水新加坡公募REITs项目。 未来,海航投资将进一步布局海南市场,借助《海南自由贸易港建设总体方案》政策红利,立足海南,辐射全国,走向世界,利用多年发展形成的基础和优势,打造国际一流的医养品牌,发展不动产基金及私募股权基金业务。同时,准确把握海南自贸港总体方案及基础设施REITs试点带来的市场机遇,进一步拓展、创新金融业务,加快转型步伐。通过搭建私募基金、参与地方资产管理等途径,力争将上市公司打造为海南自贸港境内外旗舰投融资平台,助力海南发展(002163)建设。 ㈡规范财务管理,资产负债率稳定 公司资产负债率处于行业较好水平。稳健的财务制度有效地应对了公司所在行业形势的变化和行业发展的调整,为公司平稳发展提供了足够的安全边际。 ㈢轻装上阵,蓄势待发 目前,公司非主业资产已基本处置完毕,后续将根据发展战略规划,深入研究国家政策,轻装上阵,聚焦主营业务的发展机遇,重塑企业核心业务,实现公司战略转型及跨越式增长。 ㈣内控体系日趋完善 公司按照中国证监会的规定持续完善内部控制体系建设,全面优化管理制度,细化业务流程。严格执行公司管理制度,促进公司不断提高内部管控的有效性,逐步建立全面风险管理体系,进一步提升公司管理效率,提高经营质量。内部控制建的不断完善使公司经营管理水平及风险防范能力得到显著提升,为公司经营的规范性、资产的安全性、财务报告及相关信息真实、完整性提供有力保障。 ㈤专业的管理团队和经验丰富的人才队伍 根据公司业务发展和经营需要,公司优化经营团队管理人员,行业专家及业内资深专业管理人才的加入,为公司在激烈的市场环境中保持和扩大可竞争优势。 公司坚持“以人为本”的理念,以人力资源建设为核心,通过人才引进、培养、任用、激励的管理机制,不断加强人才储备。公司建立了完善的任职资格管理体系,为员工的职业发展提供通道,并配套完善的培训机制,促进和推动员工的专业能力提升,为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。

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